Entre los muchos bienes que tiene una pareja que se divorcia, generalmente hay un piso o una casa donde vivía la familia. Para conocer el posible destino de esa propiedad y cómo se reparte en la separación deberéis saber si estáis casados en régimen de gananciales o en régimen de separación de bienes. Puede darse la circunstancia de que la casa sea propiedad de ambos al al 50% (o incluso en otro porcentaje), por lo que el valor del piso será divisible; o puede que sea un bien privativo de uno de vosotros, pero que ambos o uno de vosotros consideréis que el aporte a la economía familiar del otro ha sido una condición importante para que el/la propietario/a de la vivienda haya podido hacer frente a la hipoteca.
En definitiva, resulta complicado valorar un piso en la separación. No es algo que se pueda partir en dos, ni, en muchos casos, que se puede liquidar al momento.
Además, hay que gestionar el apego emocional de los momentos vividos en el domicilio familiar.
Entonces, ¿cómo se reparte un piso en una separación de forma equitativa?
1. Regimén economico: separación de bienes o gananciales
En gananciales, se disuelve la sociedad de gananciales que se creó al casaros. Normalmente se mantendrá la sociedad hasta haya sentencia firme de divorcio, momento en el que se procederá a su liquidación. La liquidación incluye los bienes y las deudas, que se repartirán al 50% entre los dos.
Recuerda que en este régimen no son gananciales los bienes que pertenecía a los cónyuges antes de casarse. Tampoco los recibidos como donación o herencia. Cada uno tiene y mantiene los suyos durante el matrimonio y en caso de divorcio.
En separación de bienes, cada cónyuge conservará la propiedad de sus bienes, tanto de los previos al matrimonio como de los adquiridos durante el mismo. También las deudas seguirán siendo personales. Aunque, como hemos comentado antes, las cargas o deudas contraídas en la convivencia doméstica serán responsabilidad de ambos.
Los bienes que tengáis en común, seguirán siéndolo en idéntico porcentaje al de la adquisición. Algunos de esos bienes serán fácilmente divisibles, pero otros no podrán ser divididos en dos, como por ejemplo bienes inmuebles. El liquidar la copropiedad, por ejemplo, de la vivienda familiar, durante el proceso de divorcio o separación conlleva la posibilidad de aplicar interesantes beneficios fiscales que debes conocer.
Cabe destacar que, el trabajo doméstico se computa como contribución a las cargas, y da derecho a recibir una compensación al cónyuge que las haya desempeñado.
2. Cómo repartir un piso en una separación si hay hijos e hipoteca
La separación con hijos es cualquier cosa menos sencilla. Y por si fuese poco decidir cuánto tiempo pasarán los hijos con cada uno, hay que tomar decisiones sobre la vivienda de propiedad compartida y la hipoteca.
La propiedad que ha sido la vivienda familiar tiene un evidente valor inmobiliario, pero también tiene una gran carga emocional que no ayuda en la toma de decisiones.
A este reto se enfrentan al año miles de familias. Según los datos del INE, en 2019, el último año del que se conocen datos, hubo 91.645 divorcios y separaciones. Se calcula que el 73,6% de los hogares españoles lo son bajo el título de propiedad. Esto implica que la mayoría de las parejas que se divorcian o se separan se enfrentan a esta difícil decisión.
En una separación con hijos e hipoteca se pueden alcanzar distintos acuerdos dependiendo de la necesidad de uso del domicilio de las partes, o si una de las partes quiere mantener la propiedad, etc.
Además en algunas comunidades autónomas, como Cataluña y Madrid, aplican interesantes exenciones fiscales cuando se adjudica la vivienda de los cónyuges en el proceso de separación o divorcio. Aquí te dejamos 4 opciones para gestionar la hipoteca sobre la vivienda familiar.
3. Valor actual de la vivienda
En primer lugar se debe conocer el valor actual de la vivienda, según las condiciones del mercado. Para ello basta saber cómo tasar una vivienda en una separación – oséa simplemente pedirla. También os ayudará estudiar un poco la oferta de viviendas similares a la vuestra en la zona. Ese será el punto de partida, aunque se podrá modificar el precio en las negociaciones de la compraventa o adjudicación.
Las tasaciones oficiales tienen un coste adicional que puede merecer la pena por la profesionalidad y la cantidad de factores que tienen en cuenta para hacer la valoración. También podéis acudir a una o varias inmobiliarias que harán una tasación sin coste de la vivienda, a cambio de gestionar la posterior venta. Ojo con los contratos de exclusividad…
4. Vuestras necesidades de uso y/o capital
En segundo lugar, para saber exactamente cómo se reparte un piso en una separación, debéis valorar vuestras necesidades (el uso de la vivienda, la adquisición de capital inmediato…) y estudiar el mejor modo de equilibrarlas con los bienes que compartís:
- Podéis decidir adjudicaros la propiedad completa de la vivienda uno de vosotros. Es una opción muy interesante pues conlleva beneficios fiscales como la exención del ITP, de la plusvalía municipal, incluso de los gastos notariales ya que la Sentencia es un título directamente. Para afrontar ese gasto debéis informaros de opciones de refinanciación, necesidad de posibles avalistas, etc.
Si la refinanciación y la compra no son una opción en el momento del divorcio o la separación, podéis simplemente retrasar la venta del piso para más adelante acordando las condiciones que se aplicarán en ese momento. - Podéis acordar el derecho de uso a favor de alguno de vosotros durante un tiempo. Tened en cuenta los gastos que asumiréis cada uno si os decidís por esta opción.
- También podéis optar por vender la propiedad a un tercero y repartir los beneficios, después de cancelar la hipoteca pendiente.
- Incluso podéis llegar a acuerdos que compensen la aportación del no propietario a los gastos de hipoteca.
5. Proyectar a futuro
En tercer lugar es imprescindible que podáis proyectar a futuro. Existe la opción de mantener la copropiedad, incluso hasta que vuestros hijos hereden el bien.
Si es una opción que estáis valorando debéis tener en cuenta el compromiso a largo plazo que supone esa decisión: puede que tengáis dificultad o imposibilidad de pedir ningún tipo de crédito a nivel personal, tendréis obligaciones de mantenimiento y económicas a nivel de impuestos y otras cargas como derramas, comunidad de propietarios, etc. respecto a la propiedad que pueden generar conflictos futuros…
6. La parte emocional cuando se reparte un piso en la separación
Además existe una parte emocional en el hecho de deshacer los vínculos que comprometían vuestra relación, que ayudan a gestionar y superar la separación.
No perdáis de vista que tener una relación cordial a largo plazo es más beneficioso para vuestros hijos que cualquier bien material que puedan heredar en un futuro. Mantener la copropiedad demasiado tiempo puede ponerlo en riesgo.
